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财面儿·年报深解|中南建设:穿越周期的“量”与“质”

2020-05-11 作者:王晗玉 来源:财经网 点击

4月28日,中南建设发布2019年年度报告。2019年其登陆深交所刚好十周年。

两天后,中南建设召开业绩说明会,下午3点,董事长兼总经理陈锦石、董事兼副总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦、董事会秘书梁洁准时上线,受疫情影响,本次会议采取线上文字直播的形式,安静密集的对话框不断弹出,却依然难掩外界在解读这份财报时的画面感。

毕竟在这份上市十周年的成绩单中,“飘红”增长的指标令人应接不暇。

上市年迎高速增长

年报显示,2019年全年中南建设房地产板块实现合同销售面积1540.7万平方米,同比增长34.6%,销售金额1960.5亿元,同比增长33.7%,距离2000亿元仅一步之遥。此时距离中南越过千亿门槛仅一年。

实际上,不仅过去一年,近五年来中南建设都在高速增长的道路上疾驰。2015年,即房地产开发增速步入平缓的时段,中南建设的销售额还是225亿元,而今至2019年结束,其销售额已跃升近9倍。

得益于持续攀升的业绩,中南建设在上一年度的营收规模也大幅增长,报告期内共实现营业收入718.3亿元,同比增长79.08 %,同时盈利能力进一步改善,期内加权平均净资产收益率达21.58%,同比提高了8.29个百分点,权益净利润率达5.80%,同比提高了0.33个百分点。

也是在这一年,中南建设归属于上市公司股东的净利润则同比增长 89.83 %至41.63亿元。自2017年至2019年,其归母净利的年复合增长率达146.1%,在同梯队房企中表现亮眼。

而持续以翻倍态势增长的净利润也惠及中南建设的股东,在2019年年报发布的当天,其也公布了年度分红预案,计划向全体股东每10股派发现金红利2.8元(含税),预计共派发现金红利10.5亿元,较前一年度增长133%。

扩张逻辑撬动逆势攀升

中南建设表示得益于房地产销售快速增长的资源更多进入结算阶段,以及建筑业务完工增加,2019年得以实现亮眼业绩。

而在此前“房住不炒”和因城施策等调控政策进一步收紧的背景下,房地产行业已普遍出现业绩上涨乏力的现象。国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积为17.17亿平米,同比增长1.3%,增速同比下降6.4个百分点,销售金额为15.0万亿元,同比增长12.2%,增速同比下降1.5个百分点。中南建设缘何持续维持高速攀升的势头?

秘诀藏在中南建设拓储的逻辑里。其在业绩会上曾表示公司拿地策略的核心是地价控制、取地模式突破和风险控制。具体而言,其投资的核心策略是区域深耕,结合适当的外延扩张,布局中心集中在长三角和珠三角,在其他几个主要都市圈也会持续培育,同时坚持一二线和三四线的均衡布局。而在拿地模式上,也倾向通过更多合作实现规模扩大。

此前的几年间,中南建设通过合作拿地、小股操盘、股权收购等方式多元取地,在扩充土储的同时,也较好地控制了急速扩张面临的风险。而从城市布局来看,2019年新增的建筑面积超过半数集中在人口密集的长三角,为后期销售去化提供有力保障。

此外,在中南建设最初起家的建筑业务方面,近年也逐渐偏向利润较高的大型项目。在其2019年新承接的项目中,预计合同金额在3亿元以上有30个,在新增合同额中占比52%。

而受疫情影响,房地产整体呈现普降的一季度,建筑板块更是为中南建设撑住了增长势头。最新的财报显示,今年第一季度中南建设房地产业务合同销售金额约215.9亿元,同比减少30%,而建筑业务预计合同总金额则同比增长67%至73.8亿元,因此其一季度营收、归母净利润依然实现了36.8%和28.9%的同比增速,分别为115.9亿元、6.2亿元。

质速双升的安全密码

销售、营收增速强劲,盈利水平进一步提升,同时并未引起负债规模的大幅增长,这是中南建设在2019年收获46份买入/增持研报的重要原因,也是其2019年股价大涨超90%的底色。

截至2019年末,中南建设有息负债为699.2亿元,同比增长20.7%,增速远低于营收,有息负债绝对额在同梯队房企中处于低位。而随着项目结算规模提升,其2019年经营性现金流入和持有现金分别为1109.7亿元和254.1亿元,是一年内到期的各类有息负债的4.6倍和1.08倍,短期内偿债几无压力。

与之相反,略高的资产负债率却似乎一直是中南建设备受关注的一个特点。2019年末,其资产负债率为90.77%。敏感的投资者也在不久前的业绩会上提出了这层担忧。

不过据财务总监辛琦解释,中南建设起点低,净资产规模小,而周转效率高导致的总负债中没有经营风险的预收账款占比高,所以公司只是名义总负债率高。结合财报可以发现,实际其负债中包含了1234亿的房屋预售款,扣除这一数据的影响,其真实资产负债率只有48.31%,在行业中处于绝对低位。与此同时,多元化的融资渠道也在改善中南建设的财务结构,其在2019年首次发行的美元债券已获近4倍超额认购,侧面说明国际投资者对中南建设的信心。

十年磨一剑,过去十年,中南建设补足了规模上的差距,站在下一个十年的新起点,中南建设或正谋求盈利与产品力上的新突破。

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