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看房企的年末花式冲刺

2019-12-10 作者:王晗玉 来源:财经网 点击

不管是龙湖还是世茂,尽管排位有升有降,但至少与自身比较,还可以共同度过一个压力较小的12月。

进入年末最后一月,开发商奋战今年财报的最后一场战役已经打响。而月初各大机构接连出具的销售数据和榜单排名,则让我们得以更进一步透视房企的焦虑或从容。

截至11月底,有些房企已经提前完成本年度销售目标,有些则不得不背负连续数月低于行业均值的业绩完成率进行最后一搏。而无论完成度几何,这个12月都将是房企冲刺业绩的最后一战,这一战结果如何,且看开发商各路招数尽显神通。

透视11月 几家欢喜几家愁

一进入12月,克而瑞如以往按时公布了今年1-11月的百强房企销售数据。对比去年同期,从TOP10表现来看,整体是一份排位变化不大的榜单,稳坐头部的大多数依旧是曾经的老面孔。而在这一稳定态势衬托下,“反常”的极少数就显得格外瞩目。

在依据全口径销售金额展开的排名下,去年位于第10位的龙湖今年已经跌出TOP10,而阔别多年的世茂则一跃成为第9位。一时之间,在行业头部这方竞技场,“跌落”的龙湖与“重回”的世茂成为焦点。

不过在更具参考价值的权益口径榜单中,实际上世茂在去年已经是TOP10一员,“被”跌至11位的龙湖实际也并没有被挤出前10,反倒是去年还排在第8位的华润置地今年真的掉出了头部梯队。

克而瑞2018、2019年1-11月权益榜单对比

克而瑞2018、2019年1-11月权益榜单对比

而不管是龙湖还是世茂,尽管排位有升有降,但至少与自身比较,还可以共同度过一个压力较小的12月。从目标完成情况看,上述两家与包括阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企是截至11月底仅有的提前达成业绩目标的企业。综合已设定2019年销售目标的房企销售情况看,目前已有近7成房企目标完成率超过90%。但同时也有少数企业目标完成率未达80%。

克而瑞公布的数据显示,11月单月TOP100房企的权益销售额环比有所提升,增长10.9%,同时1-11月的累计销售额同比去年也增长了6.5%,且增速较上月亦有提升。但其在报告中进一步指出,整体业绩提升多是由于临近年底,房企为冲刺业绩加大了供货力度,而市场真实情况并不像数据反映的那样乐观,当前整体去化水平还处在相对低位。

因此结合调控持续、行业增速放缓的外部环境预测,后续一月部分房企完成全年业绩目标尚存较大压力。

冲刺12月 掩人耳目的隐蔽招数

根据克而瑞数据,截至11月底,绿城中国的全口径销售额为1125.8亿元,这一成绩在百强榜单中虽排名靠前居25位,但相对8月时首席财务官冯征在年中业绩会上公布的2000亿元销售目标,完成度仅56.29%。

与绿城境况相似的还有业绩完成率45.95%的泰禾,以及65.23%的朗诗。

不过将研究机构的数据与绿城此前公布的10月简报数据对比,似乎有些反常。在绿城公告中,1-10月取得的总合同销售额为1503亿元,反而比当前机构统计的1-11月数据还要多出近400亿元。前后两月为何出现如此大的差距?

分化来源于代建项目。在绿城官方统计的1503亿元中,计入了代建项目取得的517亿元,导致了10月业绩高于11月的乌龙。

代建本质上属于输出管理行为,通过类项目获得的销售额实在不适合并为开发商自身的销售业绩。不过将其写在公告中,却着实能产生更有利的反响。此前在房企10月份简报密集公布时,就有报道将以此计算的业绩完成率写在了标题中。在那篇报道里,绿城中国至10月底完成了全年目标的75.15%。

而相比上述通过计算即能明朗的操作,开发商还有更多提升销售数字的招数比这隐蔽得多。

一位从业多年的业内人士告诉财经网,开发商为冲刺业绩,一般会选择以房产抵扣工程款和与金融机构进行大宗交易两种手段拉高销售业绩。

抵扣工程款就是指当建筑工程完工后,开发商不直接向施工方支付工程款项,而是以房产来抵扣,这样本应入市销售的商品房就一次性打包卖给了施工单位。

“我知道的一些比较大的开发商,他们一年的销售业绩里少说有两三百到三四百亿都是抵扣工程款得来的,这个数字已经不小了。”这名业内人士透露。

而与金融机构进行的大宗交易,据该人士解释,通常是开发商表面上将几栋楼抵押给金融机构,换取放款充当销售业绩,同时承诺大约一到两年或是到市场行情比较好的时候进行回购,回购之后再进行散售,“实际上就是过桥贷款,这样起码能保证在年底阶段有个比较好的业绩”。

此外其还提到少数房企也会把楼盘的商品房先卖给员工,过段时间再由员工自己卖出,“说白了就是鼓励员工炒房”,但是这类操作不构成大的业绩影响因素。

另一名不愿透露姓名的行业人士还提到了“网签造假”的做法,“部分房企会选择先网签过段时间再删掉的做法推高数据,有时也会将已经签约但还没网签的数据计入销售业绩”。

同时也有企业人士透露,“对于大房企,最后一月冲刺更多的是为排名,倒是小房企,可能是为销售目标或生存而挣扎。这种情况,打包卖项目、出售股权,什么手段都用上了,只为财务报表好看些”。

上述行业人士进一步指出,以掩人耳目的方式冲刺业绩的做法会存在,但关键看这类交易的频率以及占比规模大小。频繁出现这种现象,会存在负面影响,影响行业正常运行秩序,而对于资本市场,亦将加剧年末恶性竞争问题。

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