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多方承压 首开“钱紧”

2019-12-10 作者:丁爽 来源:财经网 点击

面临杠杆率高居不下的窘境和城市更新业务大笔的资金需求,首开将何去何从?

11月28日,首开股份公布了两笔融资计划,总融资规模不超过120亿元。两笔大额融资计划背后,今年以来,为降杠杆、回流现金,积极融资、转让项目,首开双管齐下。

但在偿债及销售的双重压力下,立志于做“城市复兴官”的首开,面临杠杆率高居不下的窘境和城市更新业务大笔的资金需求,又将何去何从?

超百亿融资计划引关注

11月28日,首开股份召开第九届董事会第十次会议,全体董事一致审议通过多项涉融资议题,其中最为令人瞩目的是两笔总规模近120亿元的融资计划。

公告显示,首开拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过70亿元中期票据,期限不超过5年。同时,公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行期限不超过270天、不超过50亿元超短期融资券。

上述两者均采用固定利率方式付息,无需担保,在完成必要的发行手续后,既可以采取一次发行,也可以采取分期发行的方式,具体发行期数及各期发行规模提请股东大会授权经营层根据公司资金需求情况和发行时市场情况确定。

今年以来,首开融资行为频频。公开数据显示,上半年,首开累计新增融资共计约272亿元,其中银行贷款88亿元,信托贷款62亿元,债权融资计划22亿元,公司债20亿元,中期票据55亿元,短期票据15亿元,应付账款保理(ABS)10亿元,累计归还各类筹资183亿元。当期净增融资规模89亿元。而2018年其累计新增借款仅为203.92亿元。

不难看出,首开的融资举动与其目前的资金状况与业务方向导致的资金需求有关。而这两笔规模惊人的融资计划,则更多被市场解读为输血以缓解企业短期偿债压力。

目前,首开货币资金尚不能覆盖其短期负债。截至2019年第三季度末,首开货币资金为209.85亿元,而其短期借款为8.98亿元,一年内到期的非流动负债为301.55亿元。

资金回流承压 

资本面的艰难之外,首开还面临着来自权益销售不振、年度目标完成度较低的双重压力。

近年来,为摊薄风险,减少资金投入,在项目开发上,首开倾向于选择合作开发模式,从其土地储备可见一斑。截至三季度末,首开股份持有22个待开发项目,规划计容建筑面积合计约292.15万平方米,其中仅7个项目为非合作开发项目。并且,合作开发的15个项目中,有7个项目的权益占比小于50%。

因此,首开的权益销售占比相对较低。根据克而瑞所公布的前11月房企销售榜,截至11月末,首开股份权益销售额为561.3亿元。对比去年同期的榜单数据,今年首开权益销售额同比下降5.1%。同时,根据该数据,前11月首开权益销售额在全口径销售额中的占比为66.39%,较去年同期的73.83%进一步降低。

上海中原地产分析师卢文曦认为,虽然目前从整体来看,中小房企合作拿地的开发模式利大于弊,但两方合作存在意见不合的可能,沟通成本较高,进而有可能拖慢开发速度。

Wind数据显示,第三季度首开的存货周转率为0.1,总资产周转率为0.1,均远低于行业平均水平。同时,其存货周转天数由去年同期的2659.72天进一步增长为2700天。

而周转速度变慢导致的直接结果为财务费用的高居不下,截至三季度末,首开的财务费用达16.95亿元,同比增长42.57%,首开在季度报中将该项的大幅增加解释为本期利息费用比去年同期增加。期内,公司税金及附加也大幅增加,较去年同期增加175.63%至32.61亿元,公告解释变动原因主要为本期土增税增加。

首开将2019年的销售目标定为1010.2亿元,同比2018年仅微增0.3%。但按照上述数据计算,截至十一月末,首开目标完成度为83.66%,为追赶年度销售目标,12月首开面临较大压力。

降杠杆迫在眉睫 

对首开来说,降低杠杆率迫在眉睫。而2018年9月13日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》。明确要求国有企业平均资产负债率到2020年年末比2017年年末降低2个百分点左右,之后国有企业资产负债率应基本保持在同行业同规模企业的平均水平。该意见还规定了国有企业负债约束指标,划定了资产负债率基准线和预警线,要求金融机构对高负债国企的授信应当谨慎或者不能新增。因此,若首开杠杆率持续高居不下,未来或对其融资行为产生影响。

2015年,首开集团提出要做“城市复兴官”,宣布将以棚改和旧改为抓手,在保护城市文化的同时,为老百姓创造更好的生活条件。今年3月9日,首开集团和北京房地集团合并重组,首开再次向旧改业务倾斜。

财经评论员严跃进认为,城市更新项目存在较长的运营周期,对企业的资金会造成一定的资金压力,相对来说,介入城市更新项目的企业也需要积极拓展融资渠道。

首开在三季报中披露,目前公司正在实施7个棚户区改造及土地一级开发项目,总用地974.45万平方米,实施进度多处于剩余待腾退户处理阶段,计划总投资447.33亿元,后续还有5个项目,总用地614.67万平方米。

在政策要求企业降负债,介入城市更新带来庞大资金需求的两方面影响下,2019年以来,首开频频出让旗下项目公司股权,意图降低负债,回流现金。

财经网统计,年初至今,首开至少转让所持的7个项目公司股权。但此举带来的效果十分有限,截至三季度末,首开资产负债率为81.76%,同比增长0.18个百分点。华创地产所发布研报显示,截至期末,首开净负债率为184.0%,同比增12.2个百分点。

多方压力下,频频融资成为首开填补资金缺口的第一选择,但未来首开若不能找到提高周转率和有效降杠杆的手段,其畅通的融资之路或将遇到阻碍。

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