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混改云南城投 保利集团地产业务的三次方

2019-10-16 来源:观点地产网 点击 评论

若保利集团的混改落地,“前途未卜”的云南城投也将迎来新的曙光。


签订战略合作协议3个月后,一则人事任命透露出保利集团混改云南城投集团的最新进展。


10月14日,上市平台云南城投早间公告显示,为加快推进云南省人民政府与保利集团就省城投集团混合所有制改革合作事宜,经保利集团推荐,云南省省委决定,任命保利集团卫飚同志担任省城投集团党委书记、董事长。


公开资料显示,卫飚为保利集团副总工程师、协同发展部部长。自1998年从华南理工大学结构工程专业硕士毕业后,便进入保利集团,并历任北京新保利大厦房地产开发有限公司总经理助理,保利置业集团有限公司(上海)副总经理、总工程师,保利集团总经理助理、副总工程师等职务。

另据报道,不久前卫飚还带领保利集团本部、保利发展、保利资本相关负责人组成的尽调工作组进驻云南城投集团。


显然,这是一项自上而下的体制内任命,涉及两个部级单位云南省政府和保利集团。因此,尽管混改尚未披露正式方案,但从目前的情况,保利集团混改云南城投集团已是大概率事件。


对此,云南城投方面回应观点地产新媒体称:“目前上市平台层面暂时没有影响,只是不排除未来实控人会发生改变。”


据了解,云南城投控股股东为云南省城投集团,实际控制人为云南省人民政府国有资产监督管理委员会。


若双方混改落地,这将是又一宗央企与地方国资委混改的案例。过去几年,混合所有制改革成为国企改革的重要突破口,包括绿地、华润等企业都参与其中。


另一方面,对保利集团而言,继两大地产平台重组后,又先后参与天房集团、云南城投集团混改,旗下地产平台也逐渐增多,如何使各平台协调发展,也是摆在这家央企巨无霸面前的一大考题。


对于此次混改,保利方面则并未明确回应观点地产新媒体。


云南城投的转机?


不可否认的是,对云南城投而言,保利的加入将为这个陷入泥潭的企业带来一丝转机,而云南省省委的直接任命或许也透露云南城投集团对此次混改的迫切。


云南城投集团债券半年报显示,期内,该集团完成营收152.85亿元,同时产生亏损22.09亿元,亏损幅度较去年扩大150%。此外,截至2019年6月30日,云南城投集团未分配利润为-6.28亿元,而去年末仍有14.54亿元。


值得一提的是,截至2019年6月30日,云南城投集团共负债约2506亿,同时其总资产也不过3170亿左右,资产负债率约80%。

另一方面,作为主要上市平台,云南城投的日子也不好过。


半年报显示,2019年上半年,云南城投实现营业收入18.85亿元,同比下跌51.85%,归属于股东亏损额7.85亿元,亏损额扩大325%。截至6月末,公司存货余额517亿元,同比增幅9.13%,存在存货逐年攀升,去化率低,资产周转慢的问题。


对于营业收入、利润大幅下跌,云南城投的解释是,公司正处在转型之中,其中明确“以康养产业和旅游产业为房地产开发业务的战略转型方向”。


事实上,云南城投的转型由来已久。


2013年,云南城投对外宣称正处于从扭转型战略向增长型战略发展的过渡阶段,即将城市住宅综合体开发作为战略核心业务,同时培育旅游地产,发展物业管理与服务业务。


只是,前期开发业务累计资本不足,却过早地转型,投入城市综合体业务,令云南城投很快陷入转型阵痛,近两年不断地“卖卖卖”更像是前董事长许雷对转型最后的挣扎。


5月24日,许雷主动投案并接受纪律审查和监察调查,也意味着这家国企一个阶段的结束。


有业内人士指出,许雷的出事,暴露出云南城投的不少问题,也在某程度上加速了公司的混改。


此次保利集团卫飚的空降,弥补了云南城投集团悬空近半年的董事长职务,也为其未来带来更多转机。


具体而言,在资金、银行授信、内部管理层面,保利集团都可给予较大支持,而在地产业务上,保利发展作为龙头房企,也可为云南城投提供丰富的渠道资源。


“保利万亿资产,年利润几百亿。云南城投集团总共才千亿资产,年利润仅仅几十亿,另外云南城投最需要的是保利规范的现代企业管理制度和银行授信。”有分析人士如是指出。


不过,截至目前,混改的合作方式、持股比例等事项仍未明确。


或受混改消息利好影响,10月14日云南城投股价涨停,报收每股3.33元。


保利的地产三次方


尽管云南城投上市平台反应积极,但作为“接盘侠”,摆在保利面前则是一项巨大的工程。


从云南城投来看,这家地方国企面临收入下降、债台高筑、转型艰难的困境。另一方面,旗下大量的土地资源也有待保利集团进行梳理。

有分析人士就指出,混改云南城投将为保利集团提供大量优质的土地。


不过,作为不同的上市平台,保利发展(前身保利地产)整合保利置业的余波还未清,如今新加入云南城投,令本来是两个人的故事,变成三个人的电影。


其中,保利发展于2018年实现销售额4048.17亿元,位列房企销售第五,实现营业收入1945.14亿元,同比增长32.66%;实现净利润261.49亿元,同比增长32.78%。


此外,2018年,保利置业则完成销售408亿元,营收收入为232.34亿港元,股东应占溢利为22.42亿港元。


相比之下,尽管云南城投的体量小许多,但文旅地产等业务模式上却能实现一定互补。


数据显示,2019年,云南城投预计新增达到预售条件的货值138亿元,目前公司已取得不动产证的土地储备为约6882亩,纳入2019年开发计划的开发土地约为2175亩。产品分布为城市住宅、商业、住宅综合体、文化旅游地产、健康养老地产。


但也有业内人士指出,未来三者或会出现同业竞争情况,而这是保利集团需要厘清的关系。


据了解,不久前卫飚就带领保利集团本部、保利发展、保利资本相关负责人组成的尽调工作组进驻云南城投集团,不排除未来保利发展会与云南城投在业务上的交集。


因此,如何设计此次混改方案将是关键的一步。


值得一提的是,2018年年末,天津市与保利集团签署战略合作协议,后者将参与天津房地产集团有限公司的混改事宜,不过至今未有进一步的信息披露。


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